Уже несколько лет как вошло в практику, чтобы купля-продажа квартир в курортных комплексах на болгарском Черноморском побережье сопровождалась дополнительным договором, согласно которому продавец /в общем случае это инвестор-заказчик, по инициативе которого производилось строительство/ „продает” также дополнительные услуги по управлению общими частями.

Эта возможность в данном случае является одновременно удобством и необходимостью для владельцев, в основном иностранных граждан, которые большую часть года отсутствуют и не могут ухаживать за своей недвижимостью. Проблемы вызваны тем, что чаще всего они не знают болгарского законодательства и подписывают невыгодные для них договоры. Нередко также встречаются недобросовестные продавцы, которые, учитывая некоторые из пунктов изготовленных ими контрактов, очевидно стремятся создать себе клиентов „для вечного пользования”.

Действительно, в законе /Законе об управлении этажной собственностью — ЗУЭС/ содержится, но весьма скудное урегулирование отношений подобного типа. В ст. 2 ЗУЭС указано, что управление общими частями зданий в режиме этажной собственности, построенных в жилом комплексе закрытого типа, регулируется на основании заключенного между инвестором и владельцами самостоятельных объектов письменного договора с нотариально заверенными подписями.

Договор регистрируется инвестором в Агентстве государственной регистрации недвижимости („Агенция по вписванията”) по номеру каждого самостоятельного объекта, и он противопоставим1 в отношении его последующих приобретателей. Отсутствие подробного регулирующего регламента возникших в силу такого договора конфликтов, однако, не означает, что владельцы не могут защитить своих прав, если управляющий не выполняет или выполняет недостаточно свои обязанности. Установленная непротивопоставимость договора в отношении его последующих приобретателей недвижимости не означает, что договор нельзя расторгнуть. С иным, однако, мы сталкиваемся, рассматривая случайный договор этого типа. Вот что там написано:

„Учитывая сущность и цели настоящего договора, направленные на успешное функционирование комплекса, обе стороны соглашаются, что действие договора имеет исключительную важность, и поэтому договор не подлежит расторжению”. Считаю, что нет юриста, кто принял бы подобную оговорку всерьез. Естественно, эта оговорка является ничтожной. Нет договора, который нельзя было бы расторгнуть, когда исполнитель не выполняет своих обязанностей, причем в данном случае это можно сделать во внесудебном порядке.

Особое впечатление также производит практика вводить в подобные договоры неравноправные статьи – оговорки во вред владельцев, которые не отвечают требованиям добросовестности и приводят к значительному отсутствию равновесия между правами и обязанностями инвестора и владельца. Вот одна подобная статья: „Владелец обязывается платить управляющему месячную плату в размере, определяемом управляющим и сообщаемом владельцу в начале каждого календарного года”.

Далее мы читаем: „Размер месячной платы можно менять в случае изменения цен используемых материалов, препаратов, услуг внешних поставщиков, электричества, воды, телефона и пр. материалов …., или в случае вызванного нормативным актом повышения расходов на рабочую силу, или возникновения необходимости в дополнительной рабочей силе и/или другие расходы, влияющие на размер месячной платы”. Что же произойдет, если управляющий покупает неприемлемо дорогие материалы или наймет лишнюю рабочую силу, просто так – „на бумаге”?

Ответ содержится в Законе о защите потребителей /ЗЗП/, где подобные клаузулы договоров объявлены „неравноправными”, и соответственно – ничтожными, когда дело касается предварительно подготовленных инвестором договоров. Согласно ЗЗП, неравноправными клаузулами являются любые оговорки в договоре с потребителем, которые предусматривают определение цены при получении товара или предоставлении услуги, или дают право предпринимателю или поставщику увеличивать цену, в то время, как у потребителя нет права в данной ситуации отказаться от договора, если окончательно определенная цена значительно завышена по сравнению с ценой, договоренной при заключении договора.

Неравноправными объявлены также клаузулы, дающие возможность предоставляющему услугу предпринимателю менять в одностороннем порядке условия договора на основе непредусмотренного в нем основания. Закон считает их неравноправными из-за чересчур широкой формулировки условий, при которых управляющий может увеличивать цену на услуги, осуществление которых зависит в большой степени от воли самого управляющего.

Нельзя не обратить внимания и на заложенную во многих договорах оговорку, которая предоставляет управляющему право создавать правила использования общих частей здания и сооружений в комплексе. Нужно хорошо понимать, что договорные права и обязанности, возникшие на основе договора согласно ст. 2 ЗУЭС /касающейся договоров об управлении общими частями в жилых комплексах закрытого типа/, не могут привести к возникновению другого, не указанного законом органа управления этажной собственностью.

Заключая договор по ст. 2 ЗУЭС, не следует принимать, что создаются права третьих лиц, кроме лиц, указанных в ст. 12, п. 1 ЗУЭС, а именно – общего собрания, управляющего совета /или управляющего/ и необязательного контрольного совета /или контролера/. Правила внутреннего порядка принимаются, изменяются и дополняются общим собранием владельцев в указанном законом порядке.

Вот почему, если правила, подготовленные управляющим, не отвечают интересам владельцев, не существует препятствий, чтобы владельцы провели общее собрание и приняли правила, соответствующие их интересам. В этом случае будут применяться именно Правила внутреннего порядка, принятые этажной собственностью, и это не приведет к ответственности за невыполнение индивидуальных договоров с владельцами.

Настоящее изложение ни в коем случае не претендует на исчерпывающую полноту. Решение проблем, возникающих в отношениях между владельцами недвижимости в курортных комплексах закрытого типа и управляющими общими частями, усложняется не из-за отсутствия юридического регулирования или его неясности, а скорее из-за того, что владельцы не поддерживают связи между собой, поскольку каждый посещает свою недвижимость в разное время года.

Это приводит к тому, что общие собрания проводятся формально, а решения, которые принимаются, часто не отвечают интересам всех владельцев. Иначе же, именно это способ, которым при расторжении индивидуальных договоров управления можно решить вопрос о смене управляющего общими частями другим лицом. Личное присутствие не обязательно, поскольку закон разрешает участие в собрании и через уполномоченное лицо.

Доверенность должна быть с нотариально заверенной подписью или в обычной письменной форме – если уполномоченный является адвокатом. А самое главное, что вы непременно должны знать: при возникновении любых проблем – решения всегда есть. А так же помните, что „браки на всю жизнь” не обязательны.

1 Противопоставимость – согласно болгарскому законодательству, одна из форм сделок, требующая заключения данного договора в письменной форме, чтобы из него можно было черпать возражения против третьих лиц, не являющихся сторонами в договоре.

Автор адвокат Мария Овегамова

bulgarianhouse