Адвокат в Болгарии – это гарант безопасности сделки. Болгарин, в отличие от русского, никогда не согласится вести дела на рынке недвижимости без собственного адвоката. Почему? Об этом говорим с Миленом Светозаровым Тонеевым, адвокатом, членом коллегии адвокатов Республики Болгария.

– Какие конкретно сведения об объекте должны собрать покупатель и его адвокат?

– На момент заключения договора адвокат должен проверить, кто именно продает объект, кто владеет правами на него, тот ли человек, та ли фирма, с которыми ведутся переговоры, имеются ли у них документы, подтверждающие право что-либо продавать, могут ли они принимать ваши деньги.

Продавец и его объект проверяются в публичном реестре «Агентства по вписыванию», который находится в открытом доступе для всех. Именно там имеются данные по всем шагам, которые предпринимает продавец объекта за всю историю своей строительной деятельности или в течение жизни: берет ипотеку, покупает, продает что-то, судится с кем-то, имеет обязательства перед кем-то и так далее. Есть и все данные об объекте – информация о предыдущих собственниках, наследниках. Нет только информации о предварительных договорах, которые заключает продавец недвижимости с покупателями. Кроме тех случаев, когда они регистрируются у нотариуса. Но это не должно беспокоить покупателя. Потому что человек, заключивший такой предварительный договор и не зарегистрировавший его нотариально, может оспорить законность сделки по объекту только в случае, если докажет, что покупатель знал, что на него заключался предварительный договор. То есть фактически это сделать очень сложно.

– Есть мнение, что стандартные предварительные договоры купли-продажи в Болгарии защищают интересы продавца. Это так?

– Здесь такая ситуация: начиная строительство, застройщик заказывает всю документацию на объект. В том числе готовит и все проекты договоров на продажи по этому объекту, со всеми формулировками. Их обычно составляет его адвокат, который, конечно же, должен защищать его интересы. Поэтому по факту так получается, что такие договоры – в интересах продавца.

– Реально ли в Болгарии внести в предварительный договор правки, которые бы защищали интересы покупателя?

– Можно, но сложно. Застройщикам это невыгодно, потому что нужно платить деньги за составление нового договора. Даже если покупатель приходит со своим адвокатом и согласен оплатить эту услугу, то договориться непросто. Тебе отвечают: «Этот договор составил наш адвокат, он знает, как нужно, и мы ничего менять не будем». Поэтому поправки обычно касаются только цены объекта и графика платежей. Все остальное проходит сложнее. Кстати, если продавец не хочет вносить в договор пункт о том, что на протяжении действия вашего соглашения не будет заключать по вашему апартаменту или объекту предварительных договоров с другими лицами, что обязуется не продавать и не закладывать его до момента оформления в собственность, то это – звонок. Подумайте, а нужно ли вам покупать такую недвижимость.

– Ваш совет, какие положения нужно внести в предварительный договор с застройщиком, чтобы обезопасить себя?

– Нужно внести положение о том, что застройщик гарантирует, что по этому объекту не заключил и не будет заключать предварительные договоры с другими лицами, что не будет продавать объект другим лицам, закладывать его. Тогда есть вероятность привлечь его к ответственности. Но все равно при неудачном стечении обстоятельств покупателю может быть сложно вернуть свои деньги. Даже если суд признает, что он прав, и вынесет соответствующее постановление. Потому что, допустим, может оказаться, что на момент вынесения такого постановления у продавца нет ресурсов, которые можно привлечь, чтобы отдать деньги. Нет, к примеру, недвижимости, которую можно было бы продать, и так далее… Причин для неисполнения постановления может быть множество.

– Что нужно сделать с предварительным договором о покупке в рассрочку, чтобы на ваш объект возникли обременения в виде ваших прав на него?

– Если объект свободен от обременений, и вы решили купить его в рассрочку, по предварительному договору, то нужно хотя бы нотариально заверить такой договор. Причем указать в нем реальную сумму сделки. Такие данные сразу же будут внесены в реестр «Агентства по вписыванию», и на вашей квартире или объекте будет зафиксировано обременение – обязательства продавца перед вами. Это не позволит ему заключить еще один предварительный договор по объекту, заложить или продать объект без вашего ведома. Но на практике покупатели и продавцы не делают такую регистрацию, да еще с указанием полной цены приобретаемого имущества, потому что экономят на нотариальных сборах, налогах. Что неправильно. Без этого риски слишком велики.

– Если на объекте застройщика есть банковское залоговое или ипотечное обременение, то можно ли заключить предварительный договор не с застройщиком, а с банком, который предоставил застройщику кредит? Выплачивать деньги непосредственно банку? Какие шаги нужно для этого предпринять и как договориться?

– Это трехсторонний договор. Его заключение возможно. Но – только когда застройщик, заключая договор о кредите с банком, делил объект на отдельные, самостоятельные части. Что редкость. Застройщики обычно берут ипотеку под целый объект. И тут нужно выделять именно ваш объект, менять документацию, переделывать договора и так далее. Теоретически это возможно, а практически – очень сложно.

– Можно ли продать апартамент или другую недвижимость строителя-должника с судебного аукциона и передать его новым владельцам, если пострадавший таким образом иностранный собственник находится за пределами Болгарии? Обязаны ли судебные исполнители или другие официальные лица его найти и уведомить о продаже?

– Да, вы вполне можете, вернувшись после полугода или года отсутствия, обнаружить, что в вашей проданной за долги застройщика квартире кто-то живет. Поэтому всегда нужно решить, какие контакты – адрес, телефон для связи с вами вы оставите в болгарских документах, которые оформляете. В противном случае вы не получите информацию о том, что объект продается и что у него уже есть новый собственник. Судебный исполнитель не обязан разыскивать нового собственника, если он постоянно проживает за пределами Болгарии и не оставляет своих контактных данных за границей. Сейчас, кстати, в законодательство должны быть внесены изменения, касающиеся этого момента. Слишком много владельцев болгарской недвижимости постоянно проживают за рубежом.

Беседовал Руслан ПЕТКОВ

bulgar.in