Полина Стойкова, операционный директор BULGARIAN PROPERTIES

Демографические факторы, включающие рост численности населения, внутреннюю миграцию, возрастную структуру и т.д. – считаются основными факторами, определяющими тенденции поведения рынка жилой недвижимости и движения цен на недвижимость в долгосрочной перспективе. Недавно опубликованный обзор рынка недвижимости за последние 10 лет, и данные переписи помогают увидеть взаимосвязь между демографическими тенденциями и рынком недвижимости в Болгарии. Экспресс данные НСИ показывают, что 73% населения в Болгарии проживает в городах, и 27% — в селах. За последние 10 лет население Болгарии сократилось чуть более, чем на 580000 человек, или почти на 7%. Именно в городах областного значения, согласно данных регистрации, были заключены от 55 до 60% от общего числа сделок по продаже недвижимости. Рассмотрим статистику по регионам с самым высоким ростом и с максимальным спадом по объемам сделок и ценам на недвижимость, чтобы сделать выводы о взаимосвязи между демографическими факторами и направленностью рынка.

Как сообщает Институт статистики, в пяти областях страны число населения выросло за последние десять лет в результате миграционных процессов. К ним относятся: София, Пловдив, Варна, Бургас, Велико Тырново. Именно эти регионы являются наиболее плотно заселенными в Болгарии и именно в них, по данным Агентства по регистрации, отмечается наибольшее число покупок жилья. Доля продаж в этих региональных центрах в последние годы распределялась следующим образом: София — 20-25%; Пловдив — 10-11%; Варна — 8-11%; Бургас — 4-7 % Велико Тырново — 3%, и в целом составила около половины от совершенных сделок в областных городах.

Что касается цен на недвижимость, в городах с максимальной динамикой продаж и цены наиболее высокие в стране.  В соответствии с данными Института статистики за 2010 год: София — 1568,81 лв. за кв.м., Пловдив — 1,036.39 лв. за кв.м., Варна — 1579,03 лв. за кв.м., Бургас — 1196,34 лв. за кв.м., Велико Тырново — 817,82 лв. за кв м. По всей стране только в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе цены квартиры превышает 1000 левов за квадратный метр. И этих областях цены на сельскую недвижимость также наиболее высокие – в среднем составляют от 15 000 до 20 000 евро.

Сельская недвижимость:

• Область София – 17 900 евро

• Область Бургас – 26 400 евро

• Область Варна – 15 500 евро

• Область Пловдив – 18 000 евро

• Область В.Търново – 17 150 евро

• Область Ст. Загора – 13 900 евро

• Область Ямбол – 13 300 евро

• Область Кърджали – 11 300 евро

• Область Плевен – 7 800 евро

• Область Видин – 6 800 евро

• Область Монтана – 4 900 евро

Население семи крупнейших городов Болгарии с населением более 100 000 чел.

1. гр. София – 1 270 284 человек – +16.4%

2. гр. Пловдив – 331 796 человек – -1.9%

3. гр. Варна – 330 486 человек – +5.6%

4. гр. Бургас – 197 301 человек – +2.6%

5. гр. Русе – 146 609 человек – -9.2%

6. гр. Стара Загора – 136 363 человек – -4.9%

7. гр. Плевен – 106 011 человек – -13%

Статистика показывает, что только в трех городах происходит рост населения — Софии, Бургасе и Варне, в то время как нарастание численности населения в районах за счет внутренней миграции отмечается в областях Пловдива и Велико Тырново. Это обусловливает наличие более динамичного рынка и наиболее высокие цены на недвижимость в Софии, Варне и Бургасе. Во всех других областях страны численность населения уменьшилась, более чем на 20% -в областях Враца, Видин и Монтана. Доля продажи недвижимости в этих региональных городах составляет от 1-3% т общего объема продаж в районных городах, и цены на недвижимость одни из самых низких в Болгарии — около 600-700 левов за квадратный метр на квартиры в районных городах, и в среднем 4000-6000 евро в целом за  сельские дома в этих регионах.

Можно сделать заключение, что в ближайшие годы основная активность на рынке недвижимости в Болгарии и максимальный потенциал для роста цен будет сосредоточен в регионах с наибольшим числом жителей и прироста населенности за счет внутренней миграции – городах и окрестностях Софии, Варны, Пловдива, Бургаса и Велико Тырново.

13 апреля 2011 г.

Источник:  www.economynews.bg